La nueva industria de la vivienda

 Manuel Lobo

Parece que el sector inmobiliario ha dado por superada la crisis. Desde hace un par de años, venimos confirmando cifras, cada vez mayores de operaciones de compra-venta y en el número de viviendas visadas en los Colegios de Arquitectos Técnicos.El sector inmobiliario en España, siempre nos ha gustado, desde a los pequeños ahorradores a grandes inversores, hasta el estallido de la burbuja en 2008, la inversión en vivienda era un valor seguro para, desde la obtención de rentas recurrentes mediante el alquiler, hasta operaciones de compra y venta posterior a corto o medio plazo para obtener unos pingües beneficios, de forma, muchas veces, especulativa.

En este tiempo de crisis, los grandes protagonistas han sido los bancos y la SAREB, cuya misión, más que salvaguardar esta industria, han tenido, con el criterio de entidades financieras que son, de limpiar balances propios con una gestión pasiva de los activos inmobiliarios, limitándose a buscar compradores para la producción terminada o en curso con la que contaban.

Este hecho ha provocado que no se haya buscado el desarrollo a medio y largo plazo del sector, y esto como explicaré más adelante, nos generará algunos problemas en el futuro.

Este año, y seguramente el próximo, el inmobiliario será protagonista de la prensa económica por las grandes cifras que se invertirán, salidas a bolsa, posibles fusiones de los grandes actores del sector.

Lo siguiente que quiero poner de manifiesto es la diferencia en la tipología de agentes protagonistas en esta época respecto a los agentes precrisis.

A pesar de seguir siendo un sector muy atomizado, en esta ocasión hay una concentración mayor en el sector, y si restringimos este análisis a las zonas con mayor dinamismo (Madrid, Barcelona, Costa del Sol, Valencia), esto se ve aún más.

Entre los agentes que encontramos tenemos:

    • Fondos de inversión inmobiliarios
    • Empresas promotoras cuyos accionistas son fondos de inversión
    • Empresas promotoras que han sobrevivido a la crisis

La diferencia entre los diferentes agentes, van a marcar profundamente su forma de actuar a la hora de producir vivienda.

Los dos primeros agentes, tiene varias cosas en común a la hora de actuar y una diferencia en la forma de gestionar el proceso de producción. Veamos.

Estos agentes, tiene detrás fondos de inversión. Estos fondos dan solidez financiera a la hora de actuar en el mercado y puede ser una clara ventaja competitiva al poder valorar n cada caso el apalancamiento financiero de sus operaciones.

Además, se supone que detrás de estos fondos multimillonarios, hay gestores racionales que evitarán locuras.

Pero también estos fondos tienen la presión de las previsiones de inversión, de los recursos movilizados para invertir y que pueden forzar a los gestores a tener que buscar debajo de las piedras dónde invertir.

Otra característica propia es el miedo a la incertidumbre, pero el inmobiliario tiene y mucha, más allá de la que tiene otro negocio. Me refiero a la tremenda regulación legal para obtener materia prima, en este caso la “parcela” lista para construir. Esta materia prima depende de los Ayuntamientos y cada uno actúa de forma diferente. Por esta razón, este tipo de agentes promotores, están ávidos de conseguir suelos listos para ser construidos, con poca gestión urbanística.

Hasta ahora, había mucha materia prima de este tipo en manos de los bancos y SAREB, con lo cual ha sido relativamente fácil que desde 2015, se hayan provisto de suelo y estén ya en fase de construcción estas viviendas.

El problema al que se enfrentan es a la carencia de este tipo de suelo en ciertas zonas con demanda. Como anticipaba antes, durante la crisis no sólo se paralizaron las obras y dejamos de ver grúas en las ciudades. También se frenaron o ralentizaron todas las gestiones urbanísticas necesarias para poner en marcha nuevo suelo allí donde la demanda futura podría necesitarlo, baste como ejemplo la Operación Chamartín recientemente reactivada, o la Operación Campamento, que debe estar en algún cajón del Ministerio de Defensa , ambas en Madrid.

El problema es cuando en zonas como Madrid ciudad, hay demanda, como sucede ahora y la oferta comienza a escasear. Por ejemplo, en breve saldrá a subasta el suelo de Mahou-Calderón y ya empiezan a hablar de peleas intestinas por hacerse con ese suelo y algunos responsables de este tipo de promotoras, hablaban acerca que, en esta operación, para fijar el precio del suelo, están descontando expectativas de futuras alzas en los precios de la vivienda.

Por otro lado, están los promotores supervivientes de la crisis. Este tipo de promotor, no cuenta con el respaldo financiero que comentaba, por tanto tiene que tener más creatividad a la hora de buscar financiación, ya sea más tradicional con bancos, acuerdos puntuales con fondos de inversión, emisión de bonos, etc…

Pero cuenta con varias ventajas… una de ellas es la ausencia de presión por invertir ciertos millones de euros al año y mayor tolerancia a la incertidumbre en el desarrollo de suelo, en el sentido que parte de su proceso productivo es precisamente el desarrollo de suelo finalista.

Por otro lado, tienen carácter más local, que les aporta más permeabilidad en el territorio y afrontar operaciones donde estos otros agentes, a priori no se lo plantean por ser zonas menos atractivas aparentemente.

¿Que podemos esperar en el futuro próximo?

Tenemos algunos años de crecimiento del sector.

Veremos subidas desorbitadas en algunas zonas donde la oferta es muy escasa.

Si los fondos de inversión mantienen la presión por invertir a toda costa, pueden provocar algunas de la causas de aparición de una nueva burbuja

Las administraciones públicas siguen “a por uvas” en este sector, siendo como son responsables de la ingente regulación que hay sobre el mismo y además siendo la vivienda un bien de primera necesidad, no saben, no quieren o no les interesa corregir las deficiencias e ineficiencias del sector y que al final la vivienda siga siendo un problema, pero este punto, lo dejo para otro artículo.

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