Alquilar sin dudar

LBNL

Como defender las acertadas palabras de Durán sobre los abusos del PER y el enquistamiento del PER mismo podría percibirse como demasiado provocador en el glorioso Día de la Hispanidad, voy a centrarme en una cuestión menos controvertida tal como las perspectivas del mercado de la vivienda en España.

En nuestro país en general se entiende que, a poco que se pueda, conviene comprar vivienda antes que tirar el dinero en alquiler. Alquilan los que no tienen más remedio, antes los que no podían ahorrar y ahora también los que no acreditan la solvencia que nuestros queridos bancos consideran suficiente para agraciarles con el dudoso privilegio de concederles una hipoteca.

Pese a la falta de transparencia del sector de la vivienda (si investigan un poco comprobarán que las cifras oscilan en rangos poco fiables), cabe afirmar sin género de dudas que el porcentaje de viviendas en alquiler en España (alrededor de un 16%) es anormalmente bajo en relación a los países de nuestro entorno. Hay muchas razones para ello, incluida la sobreprotección del inquilino y la ausencia de una política oficial eficaz de promoción de viviendas en alquiler asequibles para los jóvenes, por ejemplo, pero también la extendida convicción patria de que alquilar es tirar el dinero.

Mástiles más altos han caído, estrepitosamente, como el de que los pisos nunca bajan de precio, algo que, hasta 2008, se repetía sin cesar desdeñando o, mejor dicho, ignorando absolutamente la bajada en términos reales del precio de la vivienda en España en alrededor de un 20% durante el periodo 1993-1997.

Pues bien, pobre o rico, residente en gran urbe o ciudad pequeña, español o inmigrante, hombre o mujer, joven o “maduro”, hoy en España lo que sale a cuenta es alquilar.

Maticemos. Por supuesto, la situación ideal es estar viviendo ya en una vivienda propia libre de cargas, es decir, no hipotecada, con independencia de que haya bajado de precio en el último trienio: hoy, ayer y mañana la variación de precio afecta tanto a la vivienda en la que se vive como a la vivienda que necesariamente habrá que comprar en caso de mudanza.

En general, la minoría que se encuentra en la situación anterior está formada por “maduritos” que ya han acabado de pagar la hipoteca con la que se endeudaron para comprar su vivienda y herederos que no necesitaron hacerlo. El resto sigue la evolución del Euribor con mayor o menor angustia y trata de desdeñar las perennes noticias sobre las bajadas de precios generalizadas para no tirarse de los pelos, que bastante tiene con seguir afrontando los pagos mensuales de la hipoteca como para encima ponerse a hacer números y comprobar que está trabajando para el banco, para seguir tratando de devolver un préstamo por un valor superior al que hoy tiene su vivienda. Si hubiera dación en pago quizás mereciera la pena pero…

Como decía, los que tienen ingresos bajos y/o poca apariencia de solvencia, no tienen más remedio que alquilar, mirando con envidia a quienes ganan mucho más y pueden permitirse comprar una vivienda a plazos.

Pues bien, investiguemos un poco el caso envidiado, es decir, el de una pareja afortunada que goza de dos salarios más que decentes provenientes de sendos contratos de trabajo indefinidos. Supongamos que dicha pareja trabaja en Madrid, tiene un hijo y es “agraciada” con frecuentes visitas de familiares y amigos por lo que considera conveniente vivir en una vivienda de cuatro habitaciones (¿200 m2?) en un distrito céntrico. Disfrutando de salud, amor y dinero en estos difíciles tiempos, ¿no deberían sin duda comprar en vez de alquilar?

En absoluto.

Asumamos que la vivienda deseada vale hoy 750.000€. Con una hipoteca a 30 años a un interés del 3%, los plazos mensuales serían de unos 3.500€. Según la calculadora de hipotecas de idealista.com, al cabo de los 30 años la afortunada pareja habría pagado un total de alrededor de 1.250.000€, es decir, unos 500.000€ adicionales o lo que es lo mismo, un 66% más. Es decir, en 30 años habrá pagado lo que a precio de hoy sería algo más de piso y medio. Dicho de otra forma, habrá pagado por medio piso del que nunca podrá disfrutar.

Según los baremos consultados, el mismo piso en el mismo barrio se alquila hoy por 2.200€/mes. Si nuestra querida pareja no se mudara al cabo de 30 años habría pagado unos 850.000€ incluido un generoso incremento por el IPC. Al cabo de los 30 años no disfrutaría del piso en propiedad pero habría dejado de pagar unos 400.000€, a razón de unos 1.100€ al mes de diferencia entre las letras de la hipoteca y el alquiler.

No es baladí disfrutar mes a mes de más de 1.000€ extras, especialmente si a ello se une la posibilidad de optar en un momento más oportuno por comprar. Ayer se publicó que en las grandes capitales los precios de la vivienda bajaron el año pasado en más de un 8%. Una bajada de un 3,5% adicional en los próximos 12 meses compensará a nuestra querida pareja los 26.400€ pagados en concepto de alquiler durante el primer año

Dentro de un año, podría comprar el mismo piso por 723.750€ con una hipoteca idéntica a la descrita anteriormente. Ahora bien, la cuota mensual bajaría a algo menos de 3.400€ y el coste total pagado al cabo de 30 años sería de unos 1.215.000€. Es decir, retrasando la compra un año, nuestra pareja no sólo habría disfrutado de más de 1.000€ mensuales durante el primer año sino que, además, se habría ahorrado algo más de 40.000€ al final de la hipoteca, es decir, unos 1.300€ por año. Restando los 26.400€ pagados como alquiler el primer año (para que el cálculo no se extienda a 31 años), el ahorro adicional sería de unos 17.000€ en 30 años, es decir, algo más de 500€/mes a sumar a los 1.100€ adicionales de los que pudo disfrutar durante el primer año de alquiler. La ecuación es todavía más beneficiosa si, dentro de un año, la pareja compra el piso con una hipoteca a 29 años: se ahorraría unos 15.000€ adicionales al terminar de pagar.

En otras palabras, si el precio de la vivienda baja un 3,5% durante los próximos 12 meses, el primer año de alquiler les saldrá gratis y además se habrán ahorrado una cantidad sustancial cuando finalmente puedan decir que es suyo el piso cuya compra dilataron al haberse reducido la cantidad a financiar.

Es evidente que dicho ahorro sólo se materializará si los precios de la vivienda no interrumpen su caída. El riesgo de que así sea es mínimo. Todas las predicciones apuntan a que los precios de la vivienda seguirán bajando en términos nominales y, sobre todo, en términos reales, es decir, bajando más que la inflación. Por ejemplo, se calcula que el stock de más de 600.000 viviendas vacías no volverá a dimensiones normales hasta 2015, por lo que es previsible que hasta ese momento la mayor oferta que demanda siga presionando los precios a la baja.

Otro indicador importante es la relación entre renta disponible y precio de la vivienda. Antes de la burbuja, la ratio era de unas 3,5 veces. Los precios han caído, la economía se desangra y, sin embargo, la ratio actual sigue siendo superior a 6 dada la reducción paralela de los salarios  y el dramático incremento del desempleo. En otros países que también han sufrido una burbuja inmobiliaria pero que empiezan a dar señales de estabilización, como es el caso de EEUU, la ratio actual ha bajado a 4 como consecuencia de una reducción media de los precios de las casas de un 35%, también en Irlanda. En cambio, en España se estima que, en términos de tasación, los precios sólo han bajado alrededor de un 17% y entre un 25 y un 30% en términos de ventas reales. Además de la cultura española de “no vender con pérdidas” nominales (aunque se pierda en términos reales), la razón principal de que los precios no se hayan ajustado más drásticamente a la realidad es la necesidad que tienen los bancos que se han quedado con muchos pisos por quiebra del promotor o desahucio del hipotecado, de preservar sus delicados balances.

Dados los datos anteriores, no es de extrañar que el número de hipotecas y el capital global prestado hayan experimentado una reducción de casi el 50% en los últimos 12 meses.

De tal manera que no es en absoluto descabellado prever que durante los próximos 12 meses el precio de las viviendas bajará en más del 3,5% que compensaría a nuestra pareja por el primer año de alquiler mientras disfruta de una renta mensual extra.

Es prácticamente una certeza que el precio de los pisos en España va a seguir bajando al menos un par de años y, por tanto, los ricos, pese a poder hacerlo, harían bien en optar por vivir de alquiler antes que comprar. Vivirán mejor y comprarán más barato, habiendo pagado mucho menos al final de la hipoteca.

En caso de escepticismo ante la conclusión, se recomienda consultar los precios inmobiliarios en Tokyo, congelados desde hace dos décadas. Cuanto más se prolongue la atonía del mercado inmobiliario más beneficios para el que hoy opte por alquilar. Así que no lo duden.

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