¿Y que se hizo de la vivienda?

José D. Roselló

El que fuera uno de los debates estrella cuando la economía crecía  desaforada ha pasado a un modesto tercer o cuarto plano en estos años que llevamos de crisis.

Con cierta nostalgia se echan de menos aquellas elaboradas discusiones de bar sobre si la vivienda no bajaba nunca, sobre si la culpa la tenía la escasez de suelo, de si los bancos o de si las deducciones. Sobre si era el dinero negro, blanco o gris. Sobre como de sostenible era esa senda de precios y de si había o no un exceso artificial del precio.

¡Qué tiempos aquellos en los que los “amigos que sabían de economía” hacían horas extra de consulta y confesión sobre las entretelas del asunto!

Se deba a que el debate lo marcan las preocupaciones cotidianas o las portadas de la prensa, el hecho es que uno de los temas centrales dejó de serlo.

No obstante el hecho de que algo pase de ser observado, diseccionado y analizado 24 horas al día por todo hijo de vecino, no significa que la realidad que subyace haya permanecido inmutable. ¿Qué ha pasado en estos dos años? ¿Ha habido ajuste? ¿De cuánto? ¿Ha acabado? Aunque no les pregunten ya por el asunto, o con menos pasión, los “amigos que saben de economía” quizás pudieran seguir teniendo cosas que decir.

Recapitulando brevemente y a tenor de los datos, todo parece indicar que el mercado inmobiliario toco su techo en torno al primer trimestre de 2008. Desde ahí se ha observado una senda de bajada que finaliza, según el indicador que se mire en torno a finales del año 2010.

Lógicamente la contracción generalizada del crédito aparece como primer responsable. La vivienda es un activo caro que necesita financiación externa sí o sí -exceptuando casos atípicos-. Los bancos dejaron de prestarse, a renglón seguido dejaron de prestar, y eso se nota.

Si se observan los datos de hipotecas concedidas, se aprecia que en la actualidad, en media mensual, se ha pasado de entre siete y ocho mil a entre cuatro y cinco mil. O sea, desde el pico al valle ha mediado una distancia del 30% aproximadamente.

Sin embargo el número no indica completamente la dimensión del ajuste, ya que se pueden conceder hipotecas por menos valor de lo que se acostumbraba. Mirando esta cifra el ajuste es mayor Desde una media mensual de unos once mil millones de euros, se ha pasado a unos seis mil millones de euros. Esto implica un ajuste en la cantidad prestada de casi el 50%. Conjugando ambos se puede aproximar cómo evoluciona la hipoteca media, y si…lconsistentemente se ha reducido. La cifra es también de aproximadamente un 30%.

Esto indica una fortísima reducción en la demanda de vivienda, menos gente sale de los bancos con menos dinero para invertirlo.

Qué ha pasado con la oferta es un asunto que tiene truco. Efectivamente la construcción de vivienda nueva se ha hundido, pasando a cantidades en el entorno de las 600.000 viviendas anuales a unas cifras entre cien mil y doscientas mil. Sin embargo la oferta de vivienda no la constituyen solo las viviendas nuevas, sino también las usadas. Como es complicado saber  cuántas de las viviendas usadas están en venta, es por tanto igualmente complicado estimar el tamaño total de la oferta, y si esta ha disminuido mucho o poco, o tanto o más que la demanda.

Lo que si puede observarse es el número de transacciones de compraventa. Y aquí los datos dicen cosas ligeramente diferentes que los indicadores de crédito. A grandes rasgos, sitúan el mínimo de las compraventas en  el tercer trimestre del año anterior, con una reducción de casi la mitad respecto a principios de 2008, coherente con lo anterior hasta aquí, pero, lo más llamativo es que señalan una fuerte recuperación en el último trimestre de 2010. Esta recuperación, aparte de a que ya haya pasado lo peor de la crisis financiera internacional, puede deberse en gran parte también al fin de las deducciones en la compra de vivienda, señalado para el 31 de diciembre. Un poco de efecto “compra ahora que luego va a ser más caro”, así que hay que ponerla en una cierta cuarentena.

Queda por fin el último dato, precio. ¿Pero vamos a ver, esto ha bajado o no ha bajado? De nuevo pasa como con la oferta, hay información que no se puede observar bien con un simple vistazo a los indicadores de precio. ¿Qué pasa si la vivienda que se compra ha bajado en superficie media? ¿O en calidad media? ¿O en uso -primera o segunda residencia-? El hecho es que lo que detecta la evolución del precio medio es una bajada de aproximadamente un 10% para el total de España. Madrid está en la media (siempre lo está, ya que somos muchos aquí y marcamos en gran medida el tono nacional de cualquier cosa que se mida), y si uno esperaba encontrar unas caídas superiores en las comunidades costeras, resulta que puede encontrar que la Comunidad Valenciana cumple un poco esa norma, pero la Región de Murcia, por ejemplo, muestra unos descensos mucho menores que la media (3%).

O sea, que nos quedamos con ese 10% como indicador nacional a falta de otra cosa mejor, ya que mal y con ella, es lo que hay.

La impresión es que sabe a poco, y las razones por las cuales el ajuste no ha sido mayor, merecen la pena ser tratadas. Anímense a debatirlas.

¿Y del futuro qué? ¿Me compro ahora la casa o espero? Preguntaba el otro día un amigo, siempre con esa habilidad para llevar a lo práctico las discusiones eruditas.

Pues la cosa está como sigue. La financiación bancaria está por ver, ya que tenemos pendiente el proceso de saneamiento del sector cajas de ahorro. No parece que el grifo se vaya a abrir a lo bestia. Los tipos de interés no van a bajar, incluso han iniciado una senda ascendente que ya veremos que intensidad y duración tiene. Casas vacías…haberlas haylas, cuántas están en venta…seguimos sin saberlo con exactitud. El paro sigue y va a seguir en niveles altos, la gente no se va a lanzar a demandar, además con el fin de la deducción de la impresión de que hubiese un cierto compás de espera. Pero por el contrario, las cifras de transacciones muestran que el valle ha pasado y que la cosa empieza a animarse otra vez.

En resumen, amiguete, haz lo que quieras, pero pasa la bandeja de los pinchos, y otro día seguimos hablando.