¿Y que se hizo de la vivienda?

José D. Roselló

El que fuera uno de los debates estrella cuando la economía crecía  desaforada ha pasado a un modesto tercer o cuarto plano en estos años que llevamos de crisis.

Con cierta nostalgia se echan de menos aquellas elaboradas discusiones de bar sobre si la vivienda no bajaba nunca, sobre si la culpa la tenía la escasez de suelo, de si los bancos o de si las deducciones. Sobre si era el dinero negro, blanco o gris. Sobre como de sostenible era esa senda de precios y de si había o no un exceso artificial del precio.

¡Qué tiempos aquellos en los que los “amigos que sabían de economía” hacían horas extra de consulta y confesión sobre las entretelas del asunto!

Se deba a que el debate lo marcan las preocupaciones cotidianas o las portadas de la prensa, el hecho es que uno de los temas centrales dejó de serlo.

No obstante el hecho de que algo pase de ser observado, diseccionado y analizado 24 horas al día por todo hijo de vecino, no significa que la realidad que subyace haya permanecido inmutable. ¿Qué ha pasado en estos dos años? ¿Ha habido ajuste? ¿De cuánto? ¿Ha acabado? Aunque no les pregunten ya por el asunto, o con menos pasión, los “amigos que saben de economía” quizás pudieran seguir teniendo cosas que decir.

Recapitulando brevemente y a tenor de los datos, todo parece indicar que el mercado inmobiliario toco su techo en torno al primer trimestre de 2008. Desde ahí se ha observado una senda de bajada que finaliza, según el indicador que se mire en torno a finales del año 2010.

Lógicamente la contracción generalizada del crédito aparece como primer responsable. La vivienda es un activo caro que necesita financiación externa sí o sí -exceptuando casos atípicos-. Los bancos dejaron de prestarse, a renglón seguido dejaron de prestar, y eso se nota.

Si se observan los datos de hipotecas concedidas, se aprecia que en la actualidad, en media mensual, se ha pasado de entre siete y ocho mil a entre cuatro y cinco mil. O sea, desde el pico al valle ha mediado una distancia del 30% aproximadamente.

Sin embargo el número no indica completamente la dimensión del ajuste, ya que se pueden conceder hipotecas por menos valor de lo que se acostumbraba. Mirando esta cifra el ajuste es mayor Desde una media mensual de unos once mil millones de euros, se ha pasado a unos seis mil millones de euros. Esto implica un ajuste en la cantidad prestada de casi el 50%. Conjugando ambos se puede aproximar cómo evoluciona la hipoteca media, y si…lconsistentemente se ha reducido. La cifra es también de aproximadamente un 30%.

Esto indica una fortísima reducción en la demanda de vivienda, menos gente sale de los bancos con menos dinero para invertirlo.

Qué ha pasado con la oferta es un asunto que tiene truco. Efectivamente la construcción de vivienda nueva se ha hundido, pasando a cantidades en el entorno de las 600.000 viviendas anuales a unas cifras entre cien mil y doscientas mil. Sin embargo la oferta de vivienda no la constituyen solo las viviendas nuevas, sino también las usadas. Como es complicado saber  cuántas de las viviendas usadas están en venta, es por tanto igualmente complicado estimar el tamaño total de la oferta, y si esta ha disminuido mucho o poco, o tanto o más que la demanda.

Lo que si puede observarse es el número de transacciones de compraventa. Y aquí los datos dicen cosas ligeramente diferentes que los indicadores de crédito. A grandes rasgos, sitúan el mínimo de las compraventas en  el tercer trimestre del año anterior, con una reducción de casi la mitad respecto a principios de 2008, coherente con lo anterior hasta aquí, pero, lo más llamativo es que señalan una fuerte recuperación en el último trimestre de 2010. Esta recuperación, aparte de a que ya haya pasado lo peor de la crisis financiera internacional, puede deberse en gran parte también al fin de las deducciones en la compra de vivienda, señalado para el 31 de diciembre. Un poco de efecto “compra ahora que luego va a ser más caro”, así que hay que ponerla en una cierta cuarentena.

Queda por fin el último dato, precio. ¿Pero vamos a ver, esto ha bajado o no ha bajado? De nuevo pasa como con la oferta, hay información que no se puede observar bien con un simple vistazo a los indicadores de precio. ¿Qué pasa si la vivienda que se compra ha bajado en superficie media? ¿O en calidad media? ¿O en uso -primera o segunda residencia-? El hecho es que lo que detecta la evolución del precio medio es una bajada de aproximadamente un 10% para el total de España. Madrid está en la media (siempre lo está, ya que somos muchos aquí y marcamos en gran medida el tono nacional de cualquier cosa que se mida), y si uno esperaba encontrar unas caídas superiores en las comunidades costeras, resulta que puede encontrar que la Comunidad Valenciana cumple un poco esa norma, pero la Región de Murcia, por ejemplo, muestra unos descensos mucho menores que la media (3%).

O sea, que nos quedamos con ese 10% como indicador nacional a falta de otra cosa mejor, ya que mal y con ella, es lo que hay.

La impresión es que sabe a poco, y las razones por las cuales el ajuste no ha sido mayor, merecen la pena ser tratadas. Anímense a debatirlas.

¿Y del futuro qué? ¿Me compro ahora la casa o espero? Preguntaba el otro día un amigo, siempre con esa habilidad para llevar a lo práctico las discusiones eruditas.

Pues la cosa está como sigue. La financiación bancaria está por ver, ya que tenemos pendiente el proceso de saneamiento del sector cajas de ahorro. No parece que el grifo se vaya a abrir a lo bestia. Los tipos de interés no van a bajar, incluso han iniciado una senda ascendente que ya veremos que intensidad y duración tiene. Casas vacías…haberlas haylas, cuántas están en venta…seguimos sin saberlo con exactitud. El paro sigue y va a seguir en niveles altos, la gente no se va a lanzar a demandar, además con el fin de la deducción de la impresión de que hubiese un cierto compás de espera. Pero por el contrario, las cifras de transacciones muestran que el valle ha pasado y que la cosa empieza a animarse otra vez.

En resumen, amiguete, haz lo que quieras, pero pasa la bandeja de los pinchos, y otro día seguimos hablando.

16 pensamientos en “¿Y que se hizo de la vivienda?

  1. Mientras se aclara la disputa sobre los derechos de autor del artículo de hoy, comento lo siguiente sobre el tema vivienda.

    La realidad actual es que hoy solamente compra una vivienda quien la necesita para vivirla. Parece algo de perogrullo, pero es que la cosa no estaba siendo así anteriormente. Antes se compraban viviendas para especular; el consabido: “para darle un pase”, aprovechando el tirón y la burbuja para generar buenas plusvalías con poca inversión inicial y en corto espacio de tiempo. la realidad actual ha hecho desaparecer esas inversiones epeculativas.

    Otro frenazo importante viene por el fin de la especulación sobre el suelo y de la que se beneficiaba, tanto el de nueva creación generado por los planes de ordenación urbana que los ayuntamientos desarrollaban ampliando zonas para ser utilizadas en la creación de nuevas zonas residenciales, como por la reconversión de suelo urbano, con la demolición de viviendas antiguas y reconstucción de nuevas.

    Me centraré en esta última situación referida a la reconversión de viviendas antiguas, para, generar suelo en primera instancia, y posteriormente construir sobre él nuevos edificios residenciales. Este ha sido el camino que muchos pequeños promotores y constructores, incapaces, por falta de recursos económicos, de financiar la compra de suelo nuevo, han buscado para hacer negocios inmobiliarios. Lo hacían compartiendo la rentabilidad con el antiguo propietario de la vivenda a demoler, a quien le compraban su vieja casa, posiblemente tambien la de los vecinos colindantes, y a los que ofreccía, a través de un inflado precio sobre lo comprado, la posibilidad de obtener grandes plusvalías. Eso se hacía con el pago de una cantidad inicial, generalmente un 10% o 15% del precio estipulado y contratando la entrega de algún piso y/o local comercial del edificio, una vez terminado. Lógicamente el promotor necesitaba adquirir el pleno dominio del solar sobre el que se constituía la hipoteca que la entidad crediticia otrogaba para la construcción. al tiempo que se formalizaba un contrato de compraventa, ante notario y con todos sus avíos, que garantizaban a los antiguos propietarios la operación a realizar. Todo esto iba muy bien mientras la burbuja se hinchaba. Las casas se vendían y con ellas los compromisos se cumplían. Pero ya se sabe que en ese deambular siempre habían nuevos incorporados a los que se les traspasaba “la brocha”, por eso de que los últimos, cuando las cosas cambian, quedan “colgados de la brocha”. Y es lo que ha sucedido, ya que muchos propietarios de viviendas antiguas se han encontrado que de la promesa de ser pagados con una vivienda y un local comercial nuevos, ná de ná. Comprueban que tienen un contrato con todas las de la ley para poder ir contra ……… un insolvente al que le han embargado el solar objeto del negocio común y que el antiguo propietaro desconocía que era lo que esatba realizando ya que pensaba que vendía una casa antigua a muy buen precio. Ahora lo que escuchamos de los que quieren vender sus casas es: ” Se la vendo muy barata ya que hace dos años la pude haber vendido por un 30% más. No entienden que antes no se compraban casas, se hacían negocios inmobiliarios, mientras que ahora, los precios tienen que adecuarse, no a un negocio posible, ya imposible an la situación actual, sino a cubrir una necesidad de vivienda por quien la va a comprar ……. y eso es oto cantar.

  2. Vaya, ya se aclaró la disputa y aparece el artículo firmado por su verdadero autor.

  3. Muchas gracias por los datos, muy informativo.

    Sin embargo, lo que espero de algún economistaa es un análisis de las consecuencias del mercado de la vivienda en el bienestar general. Tengo la desinformada impresión que lo que ha producido es una brecha entre clases sociales y entre generaciones que tendrá efectos muy duraderos. Un incremento en la desigualdad posiblemente mucho peor que las ya de por sí crecientes desigualdades en la renta y de la que no es posible dejar de responsabilizar en gran medida a todos los gobiernos de, al menos, las últimas cuatro legislaturas.

    Eso sí :”¡Proclamo y afirmo que miente como un bellaco el que diga que hemos hecho recortes y que el Estado de bienestar ha retrocedido!”, dijo el martes en Santander el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, subiendo la voz”. (El País)

    Hay muchas formas de engañar, pero la de decir palabras que podrían, en un sentido, significar una cosa, rescatarse como “verdad”, pero que son una burla en cualquier otro, o son una hazaña literaria o son asquerosas.

  4. ¿qué se hizo de la vivienda? ¿cómo que qué se hizo? ¿quién ha dejado de hablar de la vivienda?

    Pero si es el epicentro de nuestra crisis, el estallido de la burbuja inmobiliaria. Pero si se espera para este 2011 un récord de desahucios y ejecuciones de hipotecas. Pero si el mayor problema de los bancos y cajas españoles es como contabilizar el valor del enorme parque de viviendas que les ha tocado y que amenaza más con ser un lastre que un activo en sus manos. Como una bomba de relojería.

    Algunos expertos pronostican que aún debería bajar un 40% el valor de las viviendas en España, otros (a sueldo de bancos, promotoras e inmobiliarias) nos aseguran que hemos tocado fondo ya… ja!

    la sequía crediticia es el mayor escollo del mercado, efectivamente, pero no el único. El empobrecimiento, el paro y las espectativas de mayores bajadas hacen el resto.

    Algunos critican que a diferencia de USA y UK, el ajuste del precio de las casas no haya sido brutal e inmediato, con lo cual se está dilatando en el tiempo la posibilidad de recuperación. Parece que los propietarios están prefiriendo no vender antes que bajar los precios esperando un milagro que no va a llegar nunca. Veremos lo dañina que puede ser esta actitud tanto para ellos como para el conjunto de la economía española.

    ¿Se va a cambiar la ley hipotecaria para que la deuda se salde con la entrega de la vivienda? ¿qué opina el gobierno de esto? Familias que no sólo han perdido la casa, sino que además deben pagar intereses de intereses de una hipoteca sobredimiensionada durante años cuando ya la casa no es suyay todo el dinero pagado en los años de bonanza lo han tirado a la basura. Encima de cornudos, apaleados ¿es ésta la sensibilidad social del zapaterismo?

    ¿quien va a ser el listo que comunique a los jóvenes que en el futuro sólo un pequeño porcentaje de privilegiados podrán tener casa en propiedad (como ya ocurre en casi toda Europa y aquí antes de los años 60)?

    ¿Quién va a meter mano en el mercado de alquiler para profesionalizarlo, y que los caseros no sólo sean rentistas abusadores que cobran precios desorbitados por cubiles inhumanos sin mantenimiento alguno? ¿quien va a evitar la definitiva ruptura y segmentación de la sociedad española con unas tasas de desigualdad inauditas desde el fin del subdesarrollo, precisamente al final de los 8 años del zapaterismo, con una brecha entre generaciones, entre contratados indefinidos y temporales, entre propietarios e inquilinos.

  5. 6.
    menudo circo

    lo que no entiendo es como los vecinos no le corren a cascotazos.

    Todavía se podría suponer que Chacón y Rubalcaba están ahí como responsables máximos del despliegue, y no como futuribles, y con esa excusa van a “supervisar” que todo está en orden, pero este individuo … si quiere foto con niños daminficados que se vaya a Misrata o a Calcuta, o si no que se remangue y se ponga a hacer algo útil por una vez en su vida.

    Peste de políticos. Que a gusto voy a votar el 22 de mayo a ninguno de estos.

  6. Hoy que el tema es la vivienda y en definitiva el lugar donde se convive con los vecinos y dado que estamos en periodo electoral,me pregunto por qué la derecha y su rama ultra,siempre quieren poner puertas al campo….convirtiendo espacios en guettos y volviendo a levantar muros en plena Europa.
    Los franceses y los italianos estan dispuestos a poner barreras aduaneras cuando les convenga y los daneses que son mas espabilaos ya las han `puesto.
    Todo para evitar que los flujos de delincuencia inmigrante nos les invadan.
    Que mania tienen algunos de preservar sus “naciones” de la influencia nefasta del inmigrante delincuente y de toda influencia cultural que azote sus enraizadas constumbres.

    ¡¡¡A la carcel todos ellos!!

  7. Decir que Nacho Escolar ha enlazado en su perfil de Facebook las fotos de Mariano en Lorca. Nos indica que prestemos atención a los comentarios de los fieles. Es realmente flipante. Ni que decir que la causa del seismo no obedece a motivos geológicos. La culpa: Zapatero.

    Pude contactar ayer con mi paisano Cabrera, candidato de UPyD en Lorca, donde reside y trabaja de profesor desde hace años. Me conforta que pasados los primeros momentos, pese al dolor por las víctimas y el temor a nuevas réplicas, va subiendo el ánimo de lorquinos y lorquinas, tan necesario para salir de una situación tan dramática. Toca la conjunción de esfuerzos, en la que todos deberán estar a la altura.

    Buenas tardes.

  8. ”Los partidos dicen: suspendida campaña por duelo. Falso: la trasladan a Lorca. Todos por la foto”.

    Hombre ,Don Polonio,todos no.
    La ministra de defensa y el minsitro del interior no van para hacerse la foto,es su obligacion…..otros si que piensan que si no salen en Faceboock es que no existen..
    Claro esta que los que critican porque van,los criticarian por no haber ido,asi pues,que se coman esa pescadilla que se muerde la cola…con patatas fritas….jeje.

  9. La actitud del Sr. Rajoy, ciertamente, hasta estos momentos ha sido la excepción: las demás formaciones políticas no han incurrido en actitudes iguales a la del líder de la oposición. Vistos los precedentes y la gran cantidad de líneas rojas traspadas desde 2004 en su periplo político, no me extraña.

  10. La Gaceta:

    El PP dice que Chacón y Rubalcaba “miran desde el aire” mientras Rajoy va a los campos de acogida

    14:36 (12-05-2011) |1

    Para el PP mientras que Alfredo Pérez Rubalcaba y Carmen Chacón “miran desde el aire” la zona afectada por los terremotos, Mariano Rajoy, está “con los damnificados en los campos de acogida”.

    jajaja….que nervios.

  11. Gracias por los comentarios.

    Da para muchos temas colaterales esto de la vivienda y el inmobiliario. A practicas como las que señalaba Fernando se han sumado otras siempre apoyandose en la expectativa de un precio que crecia y crecía. Lo que yo no tengo tan claro es que toda la mucho menor compra de vienda se deba toda a que ha desaparecido la compra con fin mas especulativo. Mas que nada por lo abultado de la cifra de descensos, que si en 2007 habia mas de 800.000 transacciones de compraventa y en 2010 estas apenas llgaban a las 400.000 parece mucha ajar solo por la desaparicion de la burbuja.

    En cuanto al papel de las carteras inmobiliarias en manos de bancos y cajas ahi no es tan sencillo saber cuanto posee cada uno y cada una y en que condiciones, es una informacion muy sensible pero que estaría muy bien saber, por hacernos una idea. Da la impresion de que muchas promociones de estas ya que uno pensaba “pero quien narices se va a venir a vivir aqui a tomar viento” terminadas o semiterminadas sean las protagonistas de esas carteras dificilmente liquidables.

    Por último, a mi también me llama la atencion la diferencia entre la ley hipotecaria esañola y la estadounidense. No parece del todo ilógico el hecho de que un prestamo con garantía debiera liquidarse solo con la ejecución de la garantía, por la vía de dejar las llaves en el mostrador de la sucursal. Desconozco los pormenores de la legislación en otros países de Europa al respecto, que parece siempre una referencia mejor para compararse.
    Si suena como una de las posibles causas para el menor descenso de los precios este hecho.

    Saludos

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